Az elmúlt években Magyarországon sokszor

érezhettük úgy, hogy a lakásáraknak

nincsen plafonja, és amikor azt hittük,

hogy már ennél feljebb nem mehet, ennél

drágább már nem lesz, akkor jött egy

újabb lendület. Most pedig 2025 őszén

indul egy állami program, ami még jobban

felkavarhatja a lakáspiacot. Ugye ez az

otthon start program. Ugye az első

lakásvásárlók 50 millió Ft-ot vehetnek

fel fix 3%-os kamaton akár 25 évre. És

bár elsőre úgy hangzik, hogy ezzel

minden fiatal könnyebben jut majd

lakáshoz, sajnos a helyzet ennél jóval

összetette. Ez a támogatás egyszerre

lehet egy nagyon jó lehetőség,

ugyanakkor egyszerre lehet egy nagyon

hátrányos árfelhajtó gépezet is, attól

függ, hogy ki milyen helyzetből nézi.

Ebben a videóban meg fogjuk nézni azt,

hogy alapvetően hol tart most a

lakáspiac, milyen milyen helyzetre jön

rá ez a támogatás, milyen hatásai

lehetnek magának az otthonstart

programnak, és ezáltal mi várható a

lakáspiacon a következő években, vagy

akár hosszú távon. Tartsatok velem!

A hitelről a főbb pontokat itt

láthatjátok mellettem, de a

feltételeiről linkek majd egy útmutatót

is a a videónak a leírásába. Most már

ott tartunk gyakorlatilag, hogy tényleg

szinte bárki felveheti, akár akkor is,

ha már sok ingatlan van a nevén. Ugye

erről a ebben a lootmutatóban találsz

egyébként információt. Ugye már az sem

gond, hogyha a befektetésnek akarja

valaki megvenni ezt a lakást, bérbe is

lehet adni egy vagy egy házaspár, akinek

van már egy közös ingatlanjuk, akár

együtt még 100 millió Ftot felvehetnek.

Na de mit hozhat ez az ingatlanpiacon?

Ugye fontos megjegyezni, hogy piacot

jósolni az szinte lehetetlen küldetés.

Senki nem látja előre azt se, hogy mit

hoz a következő hónap, nem hogy mit hoz

a következő év. És általában én sem

állnék neki kristálygömből csiszolni.

Viszont most van az a benyomásom, hogy

hogy ez a narratíva, ami van ezzel a

hitellel kapcsolatban, amit a legtöbben

várnak, ez egy önbeteljesítő jóslattá

válhat. Nézzük meg a lakáspiacot első

körben, hogy hol is állunk. Ugye ezt a

kereslet kínálat törvénye mozgatja, mint

nagyon sok mást. És hogyha ugyanakkor a

kínálat mellett többen akarnak ugye

venni, akkor a vevők egymásra

licitálnak, az árak pedig felfelé

mozdulnak. az árak letörését, tehát

elsősorban ugye a kínálatoldali lépések

tudják segíteni. Ugye az MMB májusi

lakáspiac jelentése szerint már 2024

végén is országosan 14%-kal a gazdasági

mutatók alapján indokolható szint felett

voltak a lakásárak, tehát drágák voltak

a lakások. Ennek ellenére ugye ez már a

sokad kereslet élénkétű beavatkozása

sorban, mint CSOK, falusi CSOK,

babaváró, CSOK Plusz meg az önkéntes

nyugdíjpénztárak feltörésének a

lehetősége. És hát így végülis nem

csoda, hogy Magyarország vezeti az EU-s

rangsort a 2010 óta bekövetkezett

drágulásban. Ugye ekközött az időszak

között 260%-kal,

reát értelemben 110%-kal nőttek nálunk

az ingatlanárak. És erre jön most rá az

otthonstart, 3%-os lakáshitel, meg a

közszolgálati dolgozók otthon

támogatása, ugye ami 2026-tól évi nettó

1 millió Ft támogatást fog adni

törlesztőhöz vagy önerőhöz. Hogyha

fundamentumokat nézzük, akkor azt

látjuk, hogy egyébként is kifejezetten

kedveek a kereslet erősödésének.

Történelmi mélyponton van a

munkanélküliség, a foglalkoztatottság

rekordmagas. 2024-ben és 2025-ben is

várhatólag infláció felett fognak nőni a

bérek, vagyis a háztartások tényleges

vásárló ereje az javult. És

Magyarországon évek óta egyébként

strukturális kínálati probléma van,

tehát messze kevesebb lakás épül, mint

amennyire a népesség és az árak alapján

szükség lenne. Az OECD országok között

az egyik legalacsonyabb az új lakások

építési aránya nálunk. És bár 2025 első

félévében 43%-kal nőtt a kiadott építési

engedélyek száma, viszonylag alacsony

bázisról, ezekből a lakásokból

legkorábban 2026-2027-ben lesz tényleges

kínálat. Ráadásul az építőipari

kapacitás is véges. Munkaerőhiány van,

magas anyagárak, lassú engedélyeztetési

folyamat, ami mind nehezíti az

alkalmazkodást. Erre a piaci helyzetre

nézzük meg, hogy milyen hatások jönnek

rá kifejezetten az otthonstart program

miatt. Szakértők szerint akár több 10000

háztartás léphet be rövid időn belül a

piacra. Sokan olyanok, akik eddig

kivártak, mert ugye a magas kamatok

miatt például nem mertek hitelt

felvenni, ez nyilván növelni fogja a

keresletet, tehát árfelhajtó hatású. Ezt

támasztja alá a bankmonitor hitel

összehasonlító portál elemzése, amiben

azt találták, hogy a hitel bejelentését

követően egyetlen hónap leforgása alatt

a lakossági lakáshitelek iránti kereslet

közel tízszeresére ugrott, és a keresett

hitelösszeg is mintegy 20%-kal

emelkedett, pedig a hitel még meg sem

jelent. Aztán lesz hatása az albérleti

piacra is. Ugye az otthonstart

népszerűsége miatt valószínűsíthető,

hogy mivel alacsonyabbak a törlesztők,

mint a normál hitelnél, ezért különösen

a fiataloknál inkább szeretnének saját

lakásban lakni, és nem pedig albérleti

díjat fizetni, és ezáltal a bérlői

kereslet csökkenni fog. És ez alapvetően

hozza majd azt, hogy nyomás fog

nehezedni a bérleti díjakra, és romlani

fog a bérleti hozama az ingatlanoknak.

Tehát nő az ingatlan ára, csökken a a

vagy vagy stagnál a bérleti díj, akkor

romlik a hozam. És éppen ezért a

befektetőkre is hatása lesz ennek a

programnak. Ugye a befektetéi vásárlók

főleg készpénzes vevők és nagy nyomást

gyakoroltak eddig az árakra. Ugye ezen

az ábrán láthatod, hogy Budapesten a

vásárlások több mint harmadát adták a

befektetőt, mi vidéken ugye ez az arány

ilyen 1823%

körül volt 2024-2025-ben.

Most viszont ha áremelkedés következik

be, amit sokan ugye infláció alatti

hitelből tudnak finanszírozni, miközben

az albérleti díjakra nyomás nehezedik,

csökkennek vagy stagnálnak, vagy kevésbé

nőnek, akkor számukra rosszabb lesz a

megtérülés. És ez csökkenti a keresletet

az ingatlanok iránt, tehát ez

árcsökkentő hatású. Ez tehát

kiszoríthatja

a befektetőket a piacról, sőt sokan

eladóként is megjelenhetnek, ugye a

magas árak miatt. Ez növeli a kínálatot.

Ez szintén ártcsökkentő hatású. Van

viszont itt egy fordított hatás is. Ugye

az otthonstart programból vásárolt

ingatlan is kiadható albérletbe,

befektetési céllal is lehet vásárolni.

Tehát most már mivel tényleg bárki

felveheti a hitelt, mindegy, hogy hány

ingatlanja van, ez valószínűleg növelni

fogja a keresletet. Tehát ez meg ár

felhajtóhatású. A negyedik a

kínálatnövekedés. Ugye a kormányzati

kommunikáció az nem volt konzisztens

abban, hogy mennyi új lakásépítés

várható a programnak a hatására. Ugye

Panyi Miklós egyszer éves 20-25000 új

lakást említett, ami egyébként nem több,

mint egy normális évben, tehát az

otthonstart hatása ilyen szempontból

nulla lenne. Máskor öt év alatt 50000 új

lakást mondott, ami éves plusz 10000

lakást jelent. Ö viszont bárhogy is van,

fontos figyelembe venni, hogy még ekkora

kínált bővülés esetén is eltolva fog

jelentkezni a megjelenő lakáspiaci

kínálat, tehát két-három év mire ugye

elkészülnek az ingatlanok. Ez nem fog

segíteni valószínűleg a kezdeti

áremelkedésnek

a legyűrésében.

A lényeg tehát, hogy rövidtávon erős

árfelhajtó hatást fog valószínűleg

gyakorolni a program. Majd pedig ha

megindulnak az építkezések és fellendül

a kínálat, akkor a piac esetleg

alkalmazkodik és visszarendeződik. Ez

valószínűleg az ingatlanárak jellemzői

miatt inkább azt jelenti, hogy a kezdeti

drágulás az megáll nominál értéken

stagnál esetleg és az infláció

korrigálja reál értéken. Az igazán nagy

kérdés az, hogy mire a piac eljut a

kínálatbővülés szakaszába, milyen

állapotban lesz a gazdaság meg a

lakáspiac. Ugye ez a konstrukció, ez

kifejezetten költséges és kockázatos

módja a lakás lakatási problémáknak a

kezelésének, ugyanis a kisebb jövedelmű

pénzügyileg sérülékeny háztartásokat is

nagy összegű hitel felvételére ösztönzi,

és ezzel növeli a lakosság

eladósodottságát. Ha a jövőben a piaci

kamatok jelentősen emelkednek, akkor az

állam évtizedeken átviselheti ennek a

kamattámogatásnak az egyre növekvő

költségét, mindezt egy olyan programért,

aminek egyébként az összes előnyét akár

egyetlen évnyi árrobbanás is képes

teljesen megenni. Ugye a probléma az,

hogy mindenki mindenki rohanni akar

majd. Miért? Mert egyfajta ilyen most

vagy soha helyzetet teremt a program, és

bekapcsol ez a kimaradástól való

félelem, mert ha nem sietsz, akkor

könnyen lecsúszol az előnyéről. A

portfolio.hu számításai szerint kb. 20%

körüli lakásáremelkedés esetén már a

leendő otthonstart hitelfelveők többsége

nem jár jobban az otthonstart hitell,

mint egy átlagos piaci lakáshitelből

finanszírozott lakásvétellel a jelenlegi

árakon. Tehát az önerő és a futamidő

függvényében 10 kötő 33%-os növekedésre

van szükség ahhoz, hogy teljesen

értelmét vessze az államilag támogatott

hitelkonstrukció, és az emberek igazából

ugyanott legyenek, mint a támogatás

nélkül, csak alacsonyabb lakásárakkal.

Ezt természetesen mindenki tudja, ezért

a roham ugye a vásárlásokra, hiszen

sokan inkább sietnek még a nagy drágulás

előtt lakást venni, hogy legyen értelme.

Tehát hiába a támogatott hitel, ha egy

év múlva 20%-kal drágább a lakás, ugye

ez a jelenség a közeljövőben is

folytatódhat. Egyébként minél inkább

terjed a hitel lehetősége, annál több

addig kiváró vásárló érzi majd úgy, hogy

lépnie kell, mielőtt a lakások még

drágábbak lesznek. És ez a pszichológiai

hatás önmagában is pörgeti az

áremelkedést, és hát innen jön ez az

önbeteljesítő jóslat. Na de akkor

mekkora áremelkedés várható? Nézzük meg,

hogy mit mondanak a kormányfüggetlen

piaci szakértők. Sándorfi Balázs, a

bankmonitor vezetője. Ő a korábbi

támogatott hitelprogramok tapasztalatai

alapján úgy becsüli, hogy akár

15-20%-kal

is emelkedhetnek egy éven belül a

lakásárak az otthonstart hatására. Szegő

Péter, ő a Dunaháus elemzője, ő azt

mondja, hogy ha nem társul a kereslet

élénkítés kínálatbővüléssel, amit

láttuk, hogy nem igazán, akkor 10-20%-os

áramélkedés is elképzelhető a

fővárosban, illetve a nagyobb

városokban. Balog László pedig az

ingatlan.com elemzője. Ő azt mondja,

hogy normál esetben ilyen fé% körül

lakásáremelkedésre lehetne számítani.

Egy élénk piacon pedig még fél 1%-ot

adhat a többkeleslet és akkor így kijön,

hogy 12-18%

körüli áremelkedést várhat egy év alatt.

Ezek a becslések egyébként egybe vágnak

abban, hogy jelentős áremelkedés

valószínű 2025-2026 folyamán, vagyis a

kormányzat

optimista vélekedésével szemben akár

érdemben fel is gyorsulhat a

lakásdrágulás. És itt most ugye a teljes

piacról beszélünk, tehát sokan ennél

jelentősen magasabb áremelkedéssel

fognak szembesülni, hiszen az olcsó

lakások, mint például a panelek, ennél

gyorsabban is drágulhatnak. Én nem

lepődnék meg, ha bizonyos

ingatlantípusok esetén 30-50%-os

drágulás lenne. Ugyanis már most látszik

valami. Több olyan kommenttel is

találkoztam az interneten, ahol arról ír

valaki, hogy a korábban kinézett vagy

elmentett ingatlant, azt jelentősen

fejjel áraszták, vagy egyszerűen

levették. Az egyik kommentelő azt írta,

hogy 56 millióról 76 millióra emelkedett

az ingatlan ára. Egy másik szerint

teljesen eltűntek az adott településre a

40 millió alatti ingatlanok. A barátom

testvére egy 58 milliós ingatlant nézett

ki magának, és a bejelentést követően

hirtelen 62-re ugrott. Ezek egyébként

ilyen hat kötőel 35%-os

áremelkedések,

ami azért nem kevés ennyi idő alatt.

Ugye pár hete csináltam egy videót,

amiben a program kapcsán panellakásokat

néztünk meg. Akkor a 35 nmes lakások

között találtam a 15. kerületben ilyen

44-45 millió Ft ért lakásokat. Most már

47-48 millió Ft a legolcsóbb, de inkább

50 felett kezdenek ezek lenni egyre

inkább. Nyilván nehéz csak a

hirdetésekből képet kapni a helyzetről.

És egyébként fel is hívtam éppen ezért

egy eladót, hogy érdeklődjek, hogy mi

lenne, hogyha 3%-os hitellel szeretném

megvenni a lakást. És hát azt mondta,

hogy valószínűleg hamarabb elmegy egy

kézpénzes vevőnek, mivel hogy hosszú

átfutása lesz a hitelnek. És vállalnom

kellett volna, hogy megfizetem az

állampapír kamatot a teljes összegre a

hitel folyósításáig, hogy egyáltalán

megnézhessem a lakást. Nyilván alkúzóba

sem jöhet. A nagy túlterheltség miatt a

bankoknál valószínűleg fennakadások

lesznek, és a hitel átfutása az

hónapokig is eltarthat majd. Tehát nem

lesz egyszerű ezzel a hitellel lakást

venni már egy más hitellel sem. És ha

már most 5 10-15%-os áremelkedés van, és

még el sem indult a program, miközben a

teljes nyereség 20% körül lenne, és

közben nem csak költség, de kockázat is

az államnak, hát nem tudom, hogy mennyi

értelme lesz egyébként konkrétan

elindítani a programot. Gondolj bele,

aki felveszi a hitelt, az 25 év alatt

nyeri meg az ingatlan értékének 20%-át,

még aki most megveszi készpénzre, az

igazából egy év alatt. Aki jövőre akarná

felvenni a hitelt, már semmivel nem jár

jobban a támogatással, mint ma a piaci

hitellel járt volna. Zsidai Viktor

befektetési szakember szerint a program

valójában egy borzasztó csapás a

fiataloknak, amivel csak a jó módúak

járnak jól a lakásárak emelkedése miatt,

hiszen náluk vannak ezek a lakások.

Ha pedig a későbbiekben a kamatkörnyezet

rossz irányba fordul, akkor az állami

támogatás költsége az államnak az

drámaian megugorhat,

ami pedig egyébként mindannyiunknak

fájni fog. Tehát egy olyan konstrukciót

tervezünk óriási pénzekkel finanszírozni

hosszú távon, aminek a nyeresége már

akkor alig látható, amikor elindul a

program. Oké, de mit tegyél, hogyha

lakást szeretnél? Ha tényleg venni

akarsz, és eddig is akartál, és nem csak

a hitel miatt, akkor vegyél. akkor

szerintem minél előbb vegyél, ha

befektetési célból nézed, akkor akkor

viszont más a helyzet. Ugye rövid távra

spekulálni azért azért így is, úgy is

kockázatos. Hosszú távon viszont

kérdéses, hogy egyébként megéri-e

egyáltalán bérbeadható ingatlanba

fektetni, főleg egy ilyen torcpiacon,

ahol nehéz lesz bérbe adni. A lakások

áremelkedése egyébként nem az egyetlen

mód, hogy hozamot érje el. Ugyanakkor

azt látni kell, hogy alacsony kamatozású

eszközökben vagy bankszámlán tartva a

pénzt és így lakásra gyűjteni például,

hát nem nagyon tudsz lépést tartani az

ingatlanárakkal, de vannak olyan

megtakarítási meg befektetési

lehetőségek, amikkel a lakás

áremelkedésénél akár nagyobb huzamot is

el tudsz érni. Ha megnézzük, hogy

mekkora hozamra tettél szert mondjuk

ingatlan befektetéssel Magyarországon,

az ingatlanárak miként nőttek, akkor ha

2001-ben vett valaki egy lakást, akkor

mostanra reál értéken 120%-ot növekedett

az ingatlannak az értéke, azaz 220%-on

lennénk. Itt láthatod egyébként az MMB

lakására indexét. Ezzel szemben egy

diverzifikált portfólió, amiben a világ

minden tájáról vannak részvények,

kötvények, meg ingatlan is, az 172%-os

növekedést hozott egy idő alatt, tehát

megverte a lakásáremelkedést.

Összefoglalva tehát valószínű, hogy a

következő egy-két évben a lakásárak

felfelé fognak menni, de hosszú távon

előbb-utóbb a piaci erők utat fognak

valahogy törni maguknak. vagy az

infláció, vagy a lakásárak csökkenése,

de előbb-utóbb helyre fogja billenteni a

piacot, és ha tényleg szükséged van

lakásra, akkor a helyedben lehet, hogy

inkább sietnék, de semmiképpen sem

vágnék bele erőn felül. Akik rövidt

távon spekulálni szeretnének, azoknak

egyébként ez egy ideális piaci helyzet,

de ez kockázatos, drága, és a legtöbben

alig ha nem jobban járnak, ha

megtakarítanak, befektetnek és kivárnak

egy normálisabb, kevésbé kockázatos

beszállási pontot. Ha szeretnél

megtakarítani, vagy a meglévő pénzedet

okosan befektetni, akkor gyere el a

pénzügyi szabadság alapozó tréningre,

ahol több befektetési stratégiát,

befektetési portfóliót is meg fogunk

nézni, és mutatok olyan stratégiákat,

amivel meg lehet verni az ingatlanpiaci

emelkedést is, illetve a kérdéseidet is

meg fogom válaszolni. Köszi szépen, hogy

itt voltál. Nagyon sok sikert kívánok

neked, csak így tovább. Hajrá!